永威城和绿都澜湾对比(绿都澜湾容积率)

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1+1一定等于2吗?不一定,比如地产领域。最近有两件让大嘴颇为关注:一是,大S离婚3个月后神速再婚。二是,永威拒绝从西棠退出。湾系女神大S和精细化大师永威,都在经历人世间的合与分。明星离婚司空见惯,房企谈崩不足为奇。商场如战场,天下熙攘皆为利来利往。没有永远的敌人,也没有永远的朋友,只有永远的利益。只是,对于购房者来说,2和1到底哪个更

1+1一定等于2吗?不一定,比如地产领域。

最近有两件让大嘴颇为关注:

一是,大S离婚3个月后神速再婚。二是,永威拒绝从西棠退出。湾系女神大S和精细化大师永威,都在经历人世间的合与分。

明星离婚司空见惯,房企谈崩不足为奇。商场如战场,天下熙攘皆为利来利往。没有永远的敌人,也没有永远的朋友,只有永远的利益。

只是,对于购房者来说,2和1到底哪个更好?

01

郑州地产圈有哪些房企CP?

购房者对于开发商之间的合作屡见不鲜,尤其是一线房企入郑之后。

当年「少不更事」的郑州人民还信奉“外来和尚好念经”,然而,后来的故事掺杂了不少“事故”,购房者对于一线房企的光环也不再那么迷恋。

我相信,大多数房企合作的初心是共赢。就像人们之所以结婚,是因为爱。

我们之前分析过,房企间合作的三种情形。

第一,你有钱我有地,或者你有名我有地,一拍大腿咱就干。

当初一线房企持重金入郑时,发现大量的土地资源被本土房企垄断,当时公开拍卖的土地交易大多都是走个流程。

本土房企有心无力,开发进度缓慢,可庞大的土地库存总得消化,不然资金周转不开,于是乎,当品牌房企找上门来,一拍即合。

这也是外来房企最快进驻城市的办法,比如,万科、融创、碧桂园。

万科素有“大众情人”之称,你看万科组过的CP,万科&美景、万科&民安、万科&天伦、万科&荣成、万科&百荣等。铁打的万科,流水的CP。

融创的入郑之路,不对,应该是重返之路相比万科丝毫不逊色。

签国控,收城开,牵思念,强势进驻郑州。一番操作之下,融创异军突起,成为郑州房地产一匹迅速占领市场的黑马。

别看现如今宇宙第一房企碧桂园在郑风声水起,曾几何时,也只能在郊外打转转。

第二,单打独斗太吃力,拉个友军来分摊。

房企有时候也很矛盾,既要规模,还要控制风险。追求规模,意味着房企就要不断地拿地,控制风险,意味着高价拿地后,不能做亏本买卖。

那怎么办呢?拉一个或多个房企入伙,联合开发。就算后期这块地亏了2亿元,两家平分的话,也算少亏了1亿元。

当然,少亏的镜像是少赚,在风险面前,少赚点总比不小心玩死了好吧。

这里面闽系房企最爱抱团,比如:朗悦/融信、谦祥/福晟、谦祥/世茂、锦艺/旭辉、正荣/旭辉等等。

第三,你强我强项目强,市场份额响当当。

楼市中不乏两个知名的品牌房企合作,为了优势互补、品牌溢价,或者挖掘各自的老业主及拥趸,的确能带来锦上添花的效果。

比如说,金茂未来府背后是央企金茂与国企越秀。保利璞岸更是保利、金茂、中交三强联手。滨河春晓来自于中交和中建的实力联袂。

以下这张表,基本涵盖郑州楼市当下的房企合作:

永威城和绿都澜湾对比(绿都澜湾容积率)

一般情况下,房企合作大都能安全剧终。比如:建业与海马、万科与民安、龙湖与雅宝等。

但不是所有的合作都是强强联合,也并非都能一帆风顺,其复杂程度远不是明面上的那般「美好」。

永威金桥西棠,两家企业正在「闹离婚」,双方各执一词,但明显业主更偏向永威。

建业富力尚悦居,被猪队友富力坑惨的建业还要收拾尚悦居的烂摊子。

碧桂园名门时代城、碧桂园名门凤凰城,名门地产暴雷,碧桂园火速除名。融侨中晟悦府,中晟负面缠身,融侨买下单干。鑫苑远洋臻园,鑫苑频频停工,远洋刻意屏蔽。

也许唯一值得庆幸的是,房企暴雷频发的当下,2比1相对有保障,至少可能还有一家房企出面维持局面。

02

联合趋成常态,1+1能否大于2?

2021年土地“两集中”后,以联合体的形式拿地变得越来越多。

招商与美景,双方携手拿地,一起斩获了两个主城项目。

招商蛇口持股比例60%,美景持股比例40%。

伟业与正弘,联手拿下了位于杨金片区的新庄合村并城项目,案名正弘璟云筑,由正弘操盘。

在股权结构上,伟业持股70%,正弘持股30%。

银基与敏捷,拿下郑政出〔2021〕32号(网)聂庄城改项目。经股权穿透查询,敏捷持股40%。

纵览去年合作拿地房企,还包含东方国际与禹州、万科与兴达、万锦与天伦、华润与建杭、碧桂园与国基等。

当然,央企之间,也不乏暗戳戳地合作。

郑州茂秀置业有限公司出质股权510万给河南城秀地产开发有限公司。也就是说未来府的靠山除了金茂还有越秀。

北龙湖保利璞岸,原本由保利全资持有。去年12月引入中交、金茂增资。最终三家房企持股基本均分。

可以预见,随着地产行业VUCA时代的到来,超极分化的加剧,联合体很有可能将会成为中小房企的“诺亚方舟”。

当联合开发成为常态,购房者关心的是1+1能否>2?

这个问题没有准确答案,甚至说连房企自身也很难回答。

房企合作的本质是取长补短,优势互补,分摊风险,互利共赢。但是大部分的合作项目,对于两家或者多家房企来说,过程是相当痛苦的。

比如:争夺话语权,即便是由一家操盘,但审批流程往往需要征得另一方同意,复杂且冗长;

成本账目扯皮,开发过程中也会出现各种不可预见的费用,导致项目开发成本增加。两方陷入纠扯中;

举牌算错账,拿地后鸡飞狗跳,最后一拍两散。

从以往郑州市场的案例看,操盘房企品牌实力如何,是否珍惜羽毛,是否注重产品力,对合作项目影响很大。

比如万科、在兴达、民安、荣成、百荣之中,购房者一定冲着万科而来。

其实,从当下的情形来看,购房者最在乎的是1+1能否=1,不烂尾已经是万幸。

03

李逵与李鬼,别被代建迷了眼

是否是合作项目,案名基本已经官宣。但至于是哪种模式的合作,普通购房者很难分辨。

一般来说,常见的有5类:

1.合资成立项目公司获取土地;2.与土地持有方进行股权合作;3.集团层面的战略合作;4.小股操盘;5.代建;

前4种或多或少都需要投钱,而代建属于轻资产运营。

重点说下代建。

当各大开发商开始缩表了之后,大多房企都缩减了投资目标。为了保住饭碗,除了并购外,很多城市公司投拓团队都将目光投向了代建。

但代建,并非双方花前月下、你侬我侬。但凡牵涉利益、利润,都没那么简单。

通俗点说,一家普通地产商,把自己的地块交给大牌房企来开发,打上这家大牌房企的旗号,这样就可以卖得更贵、更快。

在实操层面上代建有两种,纯代建,输出自己的品牌价值和全过程操盘能力,收取管理费、品牌费以及销售分成;带资代建,需要代建方借款给项目方,或者是用自己的公司作为信用背书,帮项目方融资。

当然,这其中的弯弯绕绕一时半会很难解释,购房者一般也很难弄明白。

在河南,比较常见的代建有绿城系、蓝城系,以及「河南代建王」建业系。另外像正商、康桥、永威、昌建等也都有代建业务。

截止2021年12月31,绿城管理在管项目个数345个,归母净利润5.65亿。中原建业在管项目261个,年度核心净利润为7.85亿元。

代建板块最大的两股势力成绩如此亮眼,也难怪其他房企对代建跃跃欲试。

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但为什么我们会重点说代建,因为相比其他合作模式,代建更容易「分道扬镳」。

在土地方面前,代建方基本上算是一个完完整整、纯纯粹粹的乙方。

但凡土地方出现了资金或者信用问题或者在任何证照报审环节不配合,项目就可能直接停滞,或者错过销售黄金期,失败概率远远高于品牌房企自行开发。

荥阳绿城明月江南,土地方是大桥地产,绿城代建,靠着绿城的名头价格卖到了区域第二贵,因为没钱支付费用,如今只剩明月江南。

永威城和绿都澜湾对比(绿都澜湾容积率)

再往前追溯,北龙湖豪宅蓝城兰园,曾叫板建业海马九如府,蓝城的招牌、老宋的情怀,无证内购也能引得无数富豪争购。

然而牛皮吹得有多大,现实打脸就有多疼。延期延期再延期,天语手机、大桥石化、蓝城代建,三方交错推诿,最终还得业主自救。

很多情况下,代建更像是一桩「贴牌生意」,翻车也稀松平常。所以,你以为的绿城不是那个绿城,你以为的蓝城也并非那个蓝城。

当然,如果土地方和代建方能在交付后都相安无事,对于购房者来说,已是三赢局面。

房地产这条逐渐收窄的赛道,注定要淘汰一批选手。

从购房者的角度看,房企联名款项目越来越多未必是件坏事。尤其是国企央企之间的强强联手,堪称“最强CP”。

只是房企们的短暂牵手,却是购房人的长相厮守。

如果1+1≥2,那自然是烧高香了。即便不能>2,那至少=1。

对于购房者来说,想要入手合作房企开发的项目,需要认清不同开发商在项目中充当的角色,了解哪家房企是实际操盘方。

优先选择国企/央企,其次是国企/央企+民企,或者品牌民企+民企。

对于代建项目,先抛开代建方滤镜,通过郑州市房管局的商品房预售证公示,确认项目开发商是谁。

如果开发商本身实力一般或者劣迹斑斑,代建方再优秀,也一样谨慎。毕竟,中国代建第一品牌绿城,翻车次数还少吗?

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