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“老公房”在大众概念里,就是老破小换了个名字。不但环境差,买完以后也不好卖。这说法是错误的,北京是有一些居住属性好,且至少兼顾保值的公房,今天在内城举一些例子。1先说东城,看和平里划片的安贞苑50号院,这是中国移动的家属楼。虽然是安贞,但并不属于朝阳。在片区一众老房子里,50号院脱颖而出。绿化就不用说了,小区里还有小

“老公房”在大众概念里,就是老破小换了个名字。不但环境差,买完以后也不好卖。

这说法是错误的,北京是有一些居住属性好,且至少兼顾保值的公房,今天在内城举一些例子。

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先说东城,看和平里划片的安贞苑50号院,这是中国移动的家属楼。虽然是安贞,但并不属于朝阳

在片区一众老房子里,50号院脱颖而出。绿化就不用说了,小区里还有小公园。作为90年代建成的公房,配地下车库是个突出亮点。

安贞苑50号院一共4栋楼,498户。主力的65平小两居是南向客厅在中间,南北向各一个卧室,也是和平里老公房里稀缺的好户型。

重点是学区,对应的是老牌名校九三学园。今年有调剂到和平里一小、四小和地坛小学的。如果能上四小,房子算是买着了。

东四块玉南街4号院在龙体片区,这是体委02年的央产公房。经典的粉色外立面,有人会觉得略显土气。但优势是密度低,有大片规整的绿化,物业管理严,品质在龙体老房子里稳居第一。

加上电梯板楼和人车分流,做的基本是150㎡以上大三室,无论品质还是人群,完全不输于水上华城和保利蔷薇这类商品房。

唯一问题是,房源总价不低于1600万,但买不起不是房子的问题[看]

如果想让孩子在龙体上学,手里又有够上豪宅的预算,可以在这个院落等等房源,因为出房量少。

2

说到西城,公房有著名的太仆寺街33号院,这是中国银行总行小区,建成于2000年。板楼院落的体量不大,一共5栋楼。

园区安保严格,进园区要刷卡。加上去年也做了改造,地面规整,车位也很清晰。

对应的力学小学属于二流一类,整体看因为在西长安街,受学区溢价的因素倒不太大。

年初出了一套房报价2860万,大批人排队看房,78个人抢,结果业主含泪涨到3200万把房卖了……

即使在二环内,太仆寺街也是最优质地段之一。因为溜达着能到南海、中海故宫博物院,配套有国家大剧院、西单大悦城,有比这更核心的区域吗?

看西城广内,南线阁9号院建成于2003年,这是当年给电力系统领导分的公房。

小区共有三栋板楼和两栋塔楼,院落不大,外立面略显老旧,也不属于人车分流,优势是日常管理严格。

虽然赶不上这一代的商品房,但在周边是维护最好的公房了,有完整的绿化和配套设施。重点在于,全部是139平以上的户型,不少甚至是200平以上的大平层,这个院落和刚需就没关系。

在牛街,买上这样一套大house,这是很多中产族一生的奋斗目标。毕竟在西二环内,稀缺的大房子既可改善,又能保值。

3

提到海淀,就绕不开农科院小区,这是皂君庙关注度极高的央产公房。院落体量也不小,有3200多户。看户型,大多数房子不到80平,在海淀算不上改善盘。

但好在单位自管物业维护的好,楼道每天有人清理,楼体外立面有街道人员定期清洗。

大院东西侧有花园,配上了小喷泉,加上各类花草树木的搭配,绿色的小区是让人没有抵抗力的。

早期业主大多是农科院员工,按工龄分了房。后来入住的也有很多年轻一代在农科院工作的家庭,院子里遇见熟人的概率是很高的。

小区也是5层的红色板楼居多,户型是好,但缺点是砖混,有些楼栋是1964年建成的,用全款买这类房子肯定不合适。

双榆树的都市网景也是个选择,这是远洋的央产房。建成于2000年,算是在公房里楼龄较新的。这是中关村学区,对口的是双榆树第一小学,倒是有40%比例直升中关村中学

相比于农科院,都市网景更像新一代商品房。大堂用了花岗岩的精装,每栋配3部高速电梯,24小时热水供应。小区也是铺广场岩石砖,有两层大型停车场。

在老破小聚集的北三环这小区不仅房子新,户型也是95平起步,且内部也有完整的花园,这份改善属性足以支撑流通。

4

最后看朝阳,必提的是人民日报社家属区,均价已达到9万5,朝阳区老房子为什么这么贵?

一方面是对应了呼家楼中心小学,这是区重点校。同时,家属区和单位办公区在一个大院子,24h有保安巡逻,单元有门禁,至于办公区的安保级别就更高了。

前几年进行了外墙改造,加上绿化有定期维护,品质上碾压东三环大多老公房。

园区规模不小,共有2700多户的体量。其中,板楼有不少七八十年代的老房子,基本加装了外挂电梯,这是朝阳区少数装电梯的板楼公房。

优点是地处国贸商圈,且因为单位的特殊性,不用担心物业缺经费,定期是有各种维护的。在家属区买90年代以后的房子,保值性不会差。

再看三环边的农展南里,属于麦子店的公房标杆。一共1848户,覆盖了至少三个单位分的房子。

早期业主大多是高知分子,没有任何拆迁户,人群有保障。出了门直接到农展馆的公园,这是独特的加分项。

北朝阳看奥运村,科学园南里是区域内老房子的标杆,作为中科院的公房,业主多是单位员工。这是典型的六层板楼院落,楼栋间均有绿化。

物业是单位直管,单元有门禁管理,楼道看不到废纸片。做到了以上几点,已经超越多数老公房了。

划重点,今天说的都是内城的好地段,且品质突出的老公房。园区环境好,原因和公房所属单位及居住人群有关。

单位底子深,有能力持续出钱维护物业,加上素质较高的住户,这是保值的必要因素。

换个角度看,在北京商品房按揭额度受限的背景下,未交易过的公房可按规定比例做贷款。

尤其高总价段房源,能用有限的首付上车,已购公房杠杆的优势也就体现了。

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