施工公司已经被一个投资者联合体(北京四大建筑国企合并)

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目录一、投资机构与施工单位捆绑合作的融资业务二、投资机构与施工单位捆绑合作的操作示例三、投资机构与施工单位的捆绑合作需受限于投资机构的准入标准笔者按:今年第一批集中供地的土拍中,国央企与地方城投平台的托市拿地仍是主流。在稳经济、稳增长的政策基调下,地方国企与城投平台今年在片区开发、保障房、城市更新、棚改以及水利、道路、桥梁、公建等基建项目上的发力已更加明显,这也是

目录

一、投资机构施工单位捆绑合作的融资业务

二、投资机构与施工单位捆绑合作的操作示例

三、投资机构与施工单位的捆绑合作需受限于投资机构的准入标准

笔者按:

今年第一批集中供地的土拍中,国央企与地方城投平台的托市拿地仍是主流。在稳经济、稳增长的政策基调下,地方国企与城投平台今年在片区开发、保障房城市更新、棚改以及水利、道路、桥梁、公建等基建项目上的发力已更加明显,这也是响应今年两会《政府工作报告》中提出的“适度超前开展基础设施投资”的直接表现。

我们注意到,今年大部分地方政府平台的片区开发、城市更新、棚改项目的前期资金需求体量都巨大无比,因这类项目基本都要求施工单位垫资或者帮助解决项目的资本金,因此催生了很多施工单位找投资机构捆绑合作的空间。

施工公司已经被一个投资者联合体(北京四大建筑国企合并)

一、投资机构与施工单位捆绑合作的融资业务

自2021年下半年楼市进入持续的下行期以来,越来越多的投资机构转到了片区开发、城市更新、棚改、保障房、基建等融资业务方向。因这些类型的项目基本都是地方国企或城投平台(以下统称为“城投平台”)主导,因此城投非标业务在今年城投债收紧的背景下就显得机会多多。

城投平台的项目融资在操作上有很多特殊的地方,比如投资机构在监管允许和额度充足的情况下,不管是涉房还是非涉房的项目,一般都比较倾向于直接向城投平台发放贷款,或者是与城投平台合作设立项目公司,并以明股实债或股加债等方式向项目公司注入资金,但是很多情况下上述融资产品架构很容易牵涉到城投平台引起的政府隐性债务问题,而且股权的进入和退出如果要上公开平台交易则可能面临失控的风险,甚至国央企类投资机构以明股实债方式操作项目的还可能涉嫌国有资产流失问题,因此上述传统的融资产品架构在操作方面经常面临可行性方面的挑战。为了规避政府隐债以及国有资产处置程序涉及的风险问题,目前机构端基本都倾向于针对城投平台的具体项目直接与总包单位成立项目公司,也即当前备受行业推崇的“F+EPC”模式,而操作这类业务的核心就是要将总包单位捆绑进来

事实上,从我们目前操作城投非标业务的情况来看,今年大部分地方政府平台的片区开发、城市更新、棚改、保障房项目的前期资金需求体量都非常巨大,因这类项目基本都要求施工单位垫资或者帮助解决项目的资本金,因此就催生了很多施工单位找我们投资机构主动合作的业务空间。举个简单的例子,有的政府平台在上述工程招标的同时会要求施工单位将购买政府债券或基金作为参与竞标的条件之一,这种情况下找我们投资机构一起合作就是最好的选择。需要注意的是,我们投资机构捆绑施工单位合作的“F+EPC”模式,内陆地区的不少城投平台因为没有尝试过,因此在接受度方面还需要磨合。

二、投资机构与施工单位捆绑合作的操作示例

2021年7月,银保监会发布《银行保险机构进一步做好地方政府隐性债务风险防范化解工作的指导意见》(银保监发[2021]15号,以下简称“15号文”)。15号文发布后,不少地方政府都有化解隐债的需求,比如有些地方政府提出可以接受投资机构通过明股实债的方式参股其与城投平台合作设立的项目公司并注入资金,但是投资机构的入股和退股在很多地区需要上公开平台交易,而这会引起评估以及资产处置失控等问题,因此很多投资机构都会打退堂鼓。

今年以来,城市更新、棚改、片区统筹等获得了更大的政策支持力度,对于政府平台而言,当下的一些资金需求主要集中在拆迁款的支付、项目资本金的支付等方面,不过即便是央企施工单位,目前基本也无法协助支付项目资本金,毕竟还得考虑到后端施工时的垫资问题。也正因为这个原因,施工单位找我们一起搭配解决前期资金就有了更多的业务空间,尤其是山东、陕西、河南等省份,施工单位这方面的需求特别活跃。值得一提的是,在施工单位的合作选择上,国央企的施工单位并非唯一的选择,比如我们同时捆绑国央企施工单位和民营施工单位一起合作的情况下,民营施工单位(需要有较好的资质)可以绑定国央企施工单位参与一些分包工程,比如在具体的合作中,如需参与购买政府债券或基金,在国央企施工单位指定我们投资机构出资的情况下,民营施工单位可以给国央企施工单位补贴收益,由此获取一定比例的施工工程。

今年比较火的片区开发项目中,一般涉及的项目类型和业态都比较多(涉房、非涉房的都有),所需资金量动辄上百亿,因为这类项目的最终收益来源是政府的土地出让金收入,该还款来源会涉及政府隐债的问题,因此我们基本只能捆绑施工单位一起操作“F+EPC”或者通过“EPC+工程垫资”等模式解决资金的输入问题。在我们为项目公司资本金提供融资支持的情况下,原则上必须由城投平台或其指定的评级较高的主体提供担保(可接受暗保),另外我们指定的施工单位获取的工程量一般不低于融资款的5倍,也即投建比不低于1︰5,具体则视施工单位的要求一事一议。当然,在资金体量非常大的情况下,我们如果需要通过“信托计划+基金/有限合伙”的产品形式解决配资问题,那一般都是对片区开发项目中的涉房和非涉房项目进行分割,也即针对某个或者某几个非涉房的项目通过“F+EPC”模式解决资金的输入,最主要的就是解决涉房融资面临的监管以及额度限制的问题。

三、投资机构与施工单位的捆绑合作需受限于投资机构的准入标准

有个问题需要特别提一下,在投资机构与施工单位的捆绑合作中,经常需要以投资机构的准入条件为前提,比如有些投资机构无法操作涉房类项目的融资,有些机构涉房和不涉房的都可以操作,还有就是融资主体、项目所处城市或区位、项目业态等常规的准入标准问题。

实务方面,城投平台的融资项目一般都需要按“涉房”还是“非涉房”进行区分,比如受金融强监管及市场风险的影响,目前很多机构都暂停了涉房项目的融资,当然也有很多机构纯粹是因为没有了可用的涉房融资额度。截止当前,就融资项目的准入要求来说,每家机构其实都有自己的标准,比如有些信托或金控平台不再允许准入涉房类的项目,对城投平台的项目准入则要求必须为非涉房、非公益性、还款来源非依赖于地方财政(也即还款来源需主要来自于项目本身的现金流)的项目类型。值得注意的是,在我们目前与信托机构合作的“信托计划+基金/有限合伙”的融资产品中,不同的信托机构对涉房的判断标准有很大的差异,比如有的信托机构把保障房、安置房、商办类物业、商品住房等全部认定为涉房,但有的信托就明确将保障房归入非涉房的类别,主要依据就是央行和银保监会2022年1月30日发布的《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》。

今年2月份,交易所终止审查的城投债项目金额约为477亿元,同比增加了133%,注册通过项目约为341亿元,同比减少了34%,协会2月注册生效项目则同比降低了29%。3月以来,城投公司债、协会债发审收紧趋势也仍未改变。鉴于城投债的收缩会对非标的偿债造成比较大的影响,因此我们对一些网红城市及区域或者有违约记录的城投平台等,目前在融资准入方面基本都保持不碰的态度。从市场走向来看,对于有评级并且发过债的城投平台,各类投资机构其实都比较喜欢,但是对于无评级的城投平台,目前的融资渠道则越收越窄。先前这些无评级的城投平台还可以通过金交所、金交中心等发行定融产品等获得一些融资,但目前已难以为继。因此,就投资机构与施工单位的业务合作而言,项目所属区域是否能满足投资机构的准入标准也是需要重点关注的问题。

为便于同业人士区分投资机构直接股权投资与“F+EPC”模式的区别,以下特附上产品架构图供业务操作参考:

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